Рассмотрим основные способы:
1. Оптимизация налогов на недвижимость. Если сравнить статьи расходов на содержание недвижимости в 2020 с ситуацией 15-20 летней давности, то можно обнаружить значительную разницу: из-за существенного изменения налогового законодательства сейчас основной статьей затрат являются отчисления в бюджеты различных уровней, как бы это банально ни звучало.
НДС, налог на имущество, арендная плата за участок или земельный налог, налоговые отчисления с ФОТ эксплуатирующей и управляющей команд, - все эти периодические обязательные платежи экстремально снижают чистый операционный доход (NOI) объекта недвижимости. Посмотрим более детально на главные из них.
НДС. При работе на ОСНО главной задачей, как правило, является максимальное снижение платежей по НДС. Если же с этим возникают объективные сложности, то очевидным решением для владельца недвижимости может выступить переход на УСН, но обычно основными сдерживающими факторами являются:
- предварительное мнение, что при переходе на УСН арендаторы соразмерно НДС сократят аренду, то есть в данных изменениях нет большого экономического смысла
- у компании при переходе на УСН должны будут возникнуть на круг потери по различным налоговым основаниям, поэтому экономия тоже может быть неочевидной.
С компаниями, которые более чувствительны в данном вопросе, можно попробовать обсудить совместное разделение суммы расходов, возникающих при таких изменениях. Естественно, все это делается только в том случае, если для обеих сторон экономия от производимых действий перевешивает возникающие расходы. Важно это детально и точно посчитать, а впоследствии верно зафиксировать на бумаге. При таком подходе многие арендаторы входят в положение и даже находят определенную выгоду для себя, поэтому с ними зачастую тоже получается договориться, невзирая на сложную ситуацию на рынке аренды.
Как правило, в таких случаях при переходе на УСН в первое время могут возникать повышенные вынужденные потери, вызванные инерцией предыдущего способа учета. Это тоже нужно учесть в упомянутом выше расчете, где разобраться, сколько времени может занять и какие потери принести такой переходный период. Исходя из этого и принимать окончательное решение. По нашей практике, обычно при окупаемости до года большинство владельцев рассматривают подобные решения как резонные.
Налог на имущество от кадастровой стоимости. Из года в год он растет и забирает, в среднем, 1-2 месяца арендной выручки, поэтому оптимизация данных платежей одна из основных задач эффективного управляющего.
Процесс начинается с уменьшения кадастровой стоимости зданий и земельного участка, и в этом вопросе могут помочь только профессиональные компании, имеющие положительную историю решения таких задач. Это непросто, нужно четко понимать, как и что делать, и при положительном исходе сниженный налог будет применяться срочно, поэтому этот процесс носит постоянный характер.
Налоги с ФОТ. При правильном понимании задач эксплуатации, грамотном проведении тендерных процедур, отборе и контроле подрядчиков, с высокой вероятностью удастся ощутимо сократить расходы на эксплуатацию и на постоянное содержание ряда сотрудников. По нашим проектам экономия от ФОТ и различных сопутствующих кадровых налогов и отчислений может составлять в районе 50%. Тем более в текущей сложной ситуации 2020 года стал очевиден общий тренд сокращения персонала, как в прямом отношении, так и в смысле выведения кадров, обслуживающих бизнес, за штат компании. Бизнес становится в таком случае более гибким и содержит меньше операционного риска. Более глубоко мы не будем вдаваться в тонкости кадрового учета и различные возможности по оптимизации налогов с ФОТ, но однозначно считаем данный инструмент одним из самых эффективных в экономическом плане.
2. Сокращение коммунальных расходов. Как правило, почти на любом объекте существуют способы для снижения затрат на электроэнергию и поставку тепла. Пути для оптимизации могут быть весьма различными: от замены оконечных устройств-потребителей до наличия возможности закупать ресурсы у альтернативного поставщика энергии по более выгодным тарифам. Также распространены ситуации экономии в случае перехода на правильную комбинацию тарифов для сокращения платежей. Оценить все возможности сокращения коммунальных расходов лучше всего при помощи компаний, которые действительно занимаются и понимают в энергоэффективности. Причем при грамотном управлении процессом с рядом подрядчиков удается договориться на план оптимизации, который подразумевает их инвестиции в вашу систему энергоэффективности, а вы при этом оплачиваете услуги в виде возврата доли от сэкономленных затрат.
3. Контроль и корректировка баланса расходов на эксплуатацию между вами и арендатором. При постоянном удорожании стоимости содержания недвижимости будет правильным закладывать различные механизмы повышения участия в затратах собственника арендатора через договор аренды. Либо в переговорном режиме систематически этим заниматься на периодической основе, так как никогда не стоит рассматривать сложившуюся арендную экономику как устоявшуюся практику.
4. Стандартизация процессов эксплуатации объекта. Играет немаловажную роль, хотя часто недооценивается многими владельцами недвижимости и подрядчиками. При правильной реализации позволяет четко видеть все процессы, измерять их в ресурсах, упрощает координацию и контроль собственного или персонала подрядчика, снижает вероятность аварийных случаев, сокращает расходы и т.д. Достигается профессиональной разработкой, адаптацией и исполнением всех обязательных регламентов для каждого типа объектов.
5. Постановка четких, измеримых целей управления объектом. Это комплексная задача, которая должна в обязательном порядке решаться на любом объекте. Позволит адекватно оценивать эффективность всех процессов, и их влияние на операционный бюджет объекта и общую стоимость актива.
Подводя итог, отдельно хотим подчеркнуть роль профессионального управления объектом. По каждому из выше описанных способов существует множество подводных камней, каждый из которых может существенно повлиять на эффективность бюджета вашего объекта. Учесть все нюансы своими силами собственнику достаточно тяжело, а максимально доходным будет лишь тот объект, где все это учтено и верно реализовано. Причем все должно быть сделано в комплексе и своевременно. Поэтому мы рекомендуем обращаться к внешним консультантам-управляющим компаниям, которые владеют технологиями решения подобных задач, уже успешно реализовали массу аналогичных кейсов и смогут концентрированно заняться вашим вопросом.
Ссылка на эту статью на нашем канале Яндекс Дзен